影响写字楼租赁价格和空置率的因素
摘要: 影响写字楼租赁价格和空置率的因素有很多，比如经济环境，楼盘存量，写字楼品质等，2020年经济增长缓慢及前......
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影响写字楼租赁价格和空置率的因素有很多，比如经济环境，楼盘存量，写字楼品质等，2020年经济增长缓慢及前三年写字楼高供给量是空置率攀升的主因，而写字楼空置率上升也间接导致了租金下降，写字楼市场存在租金和空置率自我调整机制，在经济状态良好的情况下，预计写字楼空置率会在未来几年得到控制。 以上海写字楼租赁市场为例，上海写字楼空置率在近年上升主要由于经济放缓，加上阶段性高供给写字楼无法快速被市场吸收，2020年新冠疫情使得经济增长短暂停滞，写字楼租赁市场雪上加霜，空置率进一步攀升。上海写字楼市场可分为三轮周期。2000-2008年第一轮周期，写字楼空置率先下降再上升，2008年金融危机中经济增长率迅速下降促进空置率迅速攀升。2009-2018年-为第二轮-周期，彼时经济增长，空置率下降，这个现象在2015年三季度达到最低点。随着经济增长率放缓以及2016-2018年的高供给，进一步促使写字楼空置率逐步上升。 2019年至今为第三个周期，2019年一季度经济增长率从上季度的6.8下降到5.7，经济增长放缓。疫情对经济增长的影响使写字楼市场需求下降，空置率继续攀升。预计在未来一段时期，随着经济的恢复，写字楼空置率会有所下降。 写字楼租赁空置率影响因素主要有三点：一是在供应方面，新入市写字楼从上市到签约，会有一段时间空置期。在需求层面，写字楼租赁需求随经济变化而变化，在经济周期高点和低谷会导致一些写字楼空置。在单个资产层面，有部分写字楼可能因为产品设计与租金定价、区域供求关系等原因长时间未能出租。对前两种来源形成的写字楼空置，可以做监测与评估；对资产层面存在缺陷而长时间未能出租的写字楼，可以通过商改租等形式进行处理。 未来3-5年，无论是上海还是国内其他城市，写字楼租赁空置率还会进一步提升，市场消化能力有赖于经济复苏。 
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