“金鹰帝国”的“三十之惑”

　　位于南京市江宁区竹山路地铁口的商业项目“金鹰GE66”已初见雏形，除商业部分外玻璃幕墙基本铺设完毕，但项目内部则仍基本处于毛坯状态。

　　根据计划，“金鹰GE66”预计于今年7月8日开业，也是金鹰商贸集团有限公司(以下简称“金鹰商贸”，03308.HK)运营的首个轻资产运营项目，寄托着公司转型“轻重并举”战略的重任。

　　据了解，该项目开发商为南京本土企业南京嘉瑞企业管理集团有限公司(以下简称“嘉瑞集团”)，由金鹰商贸负责项目后期运营。在金鹰商贸入局之前，项目自2009年拿地至今，曾多次陷入停滞困境，两家公司正试图共同“盘活”这一建设近10年的商业地块。

　　近日，《中国经营报》记者实地调查发现，距离7月8日开业的关键时间节点已日益临近，但“金鹰GE66”还在加紧赶工。2月25日，该项目负一层至五层原结构改造工程还曾因无证施工，被南京市江宁区城乡建设局处以48587.23元的罚款。

　　值得一提的是，金鹰商贸还是港股上市公司泡泡玛特国际集团有限公司(以下简称“泡泡玛特”，09992.HK)的A轮投资人。尽管公司早在2019年就已全面退出，如今双方又因为争夺江苏、浙江和安徽等六省的独家经营权而对簿公堂，胜负未卜。

　　业绩下滑转型轻资产艰难突围

　　官网资料显示，金鹰商贸是南京金鹰国际集团有限公司(以下简称“金鹰国际集团”)旗下主营全生活中心与时尚百货业务的主要经营实体，与金鹰国际房产集团共同构成了“金鹰帝国”，业务版图覆盖房地产开发、商贸流通、酒店运营和物业服务等。

　　诞生于1992年的金鹰国际集团，由美籍华人王恒创立于江苏南京，也是南京市批准的首家外资企业集团。在即将迎来30周岁生日之时，金鹰国际集团打造的“金鹰帝国”却站在了转型发展的十字路口，被迫“大象转身”发力轻资产业务。

　　财报数据显示，2020年度，金鹰商贸实现收益55.88亿元，同比减少9.1%；完成销售额164.26亿元，同比减少10.0%。其中，销售额绝大部分集中在“大本营”江苏省，苏南地区销售额约62.08亿元，苏北地区销售额约81.94亿元，占总销售额比例约为87.69%。

　　对于业绩快速下滑的原因，金鹰商贸方面解释称，一是零售同店销售在疫情暴发内同比减少7.3%；二是没有大量交付物业单元房，物业销售减少75.7%至2.02亿元。

　　在此背景下，轻资产运营成为金鹰商贸新的业绩突破口。在金鹰商贸看来，随着商业地产存量时代的到来，集团可凭借大型综合体建筑设计规划、智慧物业低碳节能实施、招商品牌组织和后期精细化运营能力等形成竞争壁垒，走向对外输出的轻资产运营模式，通过自持物业项目与轻资产布局双线并行的发展战略，持续扩大集团在管规模和经营收入。

　　“金鹰GE66”即是金鹰商贸在“轻重并举”战略引领下布局的首个轻资产项目。

　　记者现场走访发现，目前“金鹰GE66”项目已完成结构封顶，除商业部分外玻璃幕墙基本铺设完毕，但项目内部则仍基本处于毛坯状态。据项目招商负责人介绍，“金鹰GE66”商业部分预计在今年7月8日开业，还将引入万豪酒店及联合办公产品。

　　今年4月7日，南京市规划和自然资源局江宁分局公示了项目规划调整方案。方案显示，“金鹰GE66”由原方案中小开间商业调整为大中型商场，其他内部功能相应调整。其中，1~5楼由原来部分门面房、小商店、办公均调整为大中型商场，6~8楼北侧裙房由办公调整为商业，塔楼7~14楼小开间办公调整为大开间。

　　而在发力轻资产的背后，金鹰商贸面临着较大的流动性压力。Wind数据显示，2017~2020年，公司资产负债率分别为75.31%、73.64%、69.69%和67.65%，流动比率分别为0.80、1.03、1.05和0.82，速动比率分别为0.57、0.76、0.77和0.62。

　　据了解，早在2009年，南京景元置业有限公司(以下简称“景元置业”)通过招拍挂以6400万元拿下“江宁景元NO.2009—G66地块”，距今已有12年。据当地业内人士介绍，该项目前后曾经历多次停滞，2012年项目获得规划批复，而直到2017年才拿到建设工程规划许可证。

　　据南京市规划和自然资源局江宁分局信息，上述项目位于南京市江宁区竹山路以东，天元路以北，为1号线竹山路地铁站上盖物业。项目用地面积14248.11平方米，容积率≤3.69，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑高度≤85米，其中建筑高度如征得机场部门同意可提高，但不得超过120米，同时容积率应不得超过4.2。

　　2020年5月25日，金鹰商贸与嘉瑞集团进行战略合作签约，将上述项目命名为“金鹰GE66”。天眼查显示，嘉瑞集团与景元置业尽管在控股股东方面毫无关联，但预留的电话及邮箱完全一致。

　　对簿公堂与泡泡玛特“反目成仇”

　　受疫情影响，金鹰商贸在零售主业正处于震荡期，并急于寻求新的突破口之际，公司与曾经的投资对象泡泡玛特反目成仇，纠纷在双方对簿公堂之后至今胜负未卜。

　　金鹰商贸与泡泡玛特产生交集至今已有近10年时间。早在2014年，泡泡玛特获得自公司成立以来的最大一笔投资，即金鹰商贸投资1990万元，并持股19.9%。当年6月25日，双方共同成立合资公司南京金鹰泡泡玛特商贸有限公司(以下简称“金鹰泡泡玛特”)。

　　2015年，金鹰商贸又追投泡泡玛特1000万元，持股增至20.74%。而2019年2月，金鹰商贸选择从泡泡玛特中全面退出。

　　天眼查显示，金鹰泡泡玛特由北京泡泡玛特文化创意有限公司(以下简称“北京泡泡玛特”)控股52%，金鹰商贸持股48%，董事长及法定代表人则由金鹰商贸董事张文煜担任。

　　退出泡泡玛特股权投资才不到两年时间，金鹰商贸便将曾经的合作伙伴告上了法庭。2020年8月7日，南京市中级人民法院对金鹰商贸起诉北京泡泡玛特损害公司利益责任纠纷一案正式立案。

　　司法文书显示，金鹰商贸要求判令北京泡泡玛特立即停止在第三人金鹰泡泡玛特江苏、浙江、安徽、云南、四川和陕西六省独家经营区域内开展同类或近似业务。同时要求北京泡泡玛特向金鹰泡泡玛特支付2019年在上述独家经营区域内开展同类或近似业务的获利，暂计1.17亿元。

　　据金鹰商贸与北京泡泡玛特当时的全体股东王宁、麦刚、北京墨池山创业投资管理中心签订的《泡泡玛特项目投资合作协议书》第3.2.7条约定，双方合资公司独家经营区域包括上述六省以及上海连锁店所在商圈的标的商品的批发零售业务，而北京泡泡玛特及其关联方不得在以上经营区域内开展同类或近似业务。

　　但北京泡泡玛特方面表示，公司与金鹰泡泡玛特曾分别签署两份《特许经销协议》，调整标的商品的经营区域、授权及销售事宜，并赋予了北京泡泡玛特的优先经营权，金鹰泡泡玛特只有经北京泡泡玛特书面授权后才能开店销售产品。

　　对此，金鹰商贸认为，上述《特许经销协议》系北京泡泡玛特利用掌握金鹰泡泡玛特公章便利而制作，属无效协议。“北京泡泡玛特负责金鹰泡泡玛特的日常经营管理并保管公章，它在未经法定程序的情况下，没有召开董事会、没有告知股东，凭借自身的股东地位和职务便利，单方面利用金鹰泡泡玛特的公章与自己‘签订’协议。”

　　金鹰商贸企划部相关负责人在接受记者采访时表示，针对北京泡泡玛特私自利用公章制造“无效协议”的行为，公司已将所有证据材料提交司法机关，还在等待最终的判决结果。

（文章来源：贝果财经）